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2007年08月10日

具体的な諸費用

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、取得にどのような具体的な諸費用が必要かのプランも立てておくべきでしょう。

住宅購入には、次のような諸費用がかかります。

■購入時 （1）売買契約時　印紙税（売買契約書）（2）ローン手続き・登記関係　印紙税（金銭消費貸借契約書）、登録免許税（抵当権設定登記）、特約火災保険料、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）、ローン事務手数料、保証料（公庫、年金、銀行）、登録免許税（建物保存登記・所有権移転登記）、司法書士報酬、（3）その他税金、不動産取得税等 ■入居時　引っ越し代、インテリア・家具代等 ■入居後　ローン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）（マンションの場合） 管理費、修繕積立金等です。

すべて必要な費用ですから、常に頭においておきましょう。

2007年08月09日

諸費用の概要

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、取得にどのような費用が必要かのプランも立てておくべきでしょう。

住宅購入となると、とかく購入資金、住宅ローンに頭がいきがちですが、登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用もかかります。

また、引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入などの費用も計算しておく必要があります。

さらに仲介物件では仲介手数料、中古住宅であれば、リフォーム費用等も念頭にいれておかなければなりません。

一般に、新築住宅では購入価格の2～5％、中古住宅では5～10％が購入時の諸費用だといわれています。

返済方法

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

返済方法はどのように考えたらよいのでしょうか ・元利均等返済 最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。

毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

・元金均等返済 毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。

利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。

・固定金利型 最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。

公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。

・変動金利型 民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動に伴って、原則として年2回金利が見直されます。

一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。

ローン返済

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

毎月のローン返済はどのように考えたらよいのでしょうか。

ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望ましいのは言うまでもありません。

住宅ローンには公庫や年金、財形などの公的融資と銀行などの民間融資があります。

基本的には公的資金が利用できる物件では、公的融資を優先し、不足分は民間の住宅ローンを利用することになります。

年間返済額の目安はおおよそ年収の20～25％です。

公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています。

2007年08月08日

頭金

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

頭金はいくら必要なのでしょうか。

一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。

頭金以外はローンに頼ることになりますが、一般的にはローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

手持ちの自己資金が少ない場合は、親や祖父母からの住宅取得資金贈与の特例（いわゆる住宅取得等資金贈与制度）があります。

1、500万円までは贈与税額が低くなっており、550万円まででしたら無税です。

共有名義にすれば、夫婦ともに受けられますので、1、100万円までは無税です。

また、生前贈与を行いやすくし、次世代に財産を早めに移すことを目的とした制度：住宅取得資金に係る相続時精算課税制度もあります。

資金プラン

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、広く収集した情報を参考に家探しは、便利になりました。

しかし、家を手に入れてから長く住むためには、家のメンテナンスと共に購入の際、借り入れた資金を返済する計画も重要になります。

マイホームは、高額ですので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することが一般的です。

まず必要なのが頭金（自己資金）で、自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。

ローンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。

また忘れてならないのが、購入時の諸費用（一時金）や購入後の維持管理費や税金等です。

いろいろなシュミレーションは、レインズ会員の宅地建物取引業者に聞いてみてはいかがでしょうか。

2007年08月07日

定期借地権付き住宅

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、ひとつの選択肢があります。

「定期借地権付き住宅」という選択肢です。

定期借地権付き住宅は、敷地の権利関係には、所有権のほかに借地権があります。

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の二種類がありますが、最近、注目されているのは「定期借地権」です。

分譲住宅で注目されている定期借地権は、一般定期借地権で、借地期間を50年以上に定め、定期借地権付き住宅の購入者は期間終了後、更地で地主に土地を返還しなければならないという借地権です。

当然、毎月地代を払わなくてはなりませんが、その分、購入時の価格は保証金（土地返還時に返ってくる） プラス建物価格という方式が主流になっており、所有権に比べて50～60％安いというメリットがあります。

一戸建てかマンションか

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、一戸建てかマンションか皆さん迷われます。

住宅の特性についてまとめてみましょう。

一戸建ての場合、所有形態が明確で、庭を持つことができます。

マンションの場合、土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分となります。

一戸建ての場合、増改築・建て替えは自由です。

マンションの場合、内部の改築はできるが、増築は不可能、マンション全体の建て替えには管理組合の5分の4の賛成が必要です。

一戸建ての場合、維持・管理は所有者自身が行います。

マンションの場合、毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になります。

一戸建ての場合、ライフサイクルへの対応 子供の成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。

マンションの場合、ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。

一戸建ての場合、ペットの飼育は自由です。

マンションの場合、禁止されているところが多いです。

2007年08月06日

新築か中古か

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却 の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、　新築か中古かは重要です。

新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。

周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っています。

ただし、マンションなどのケースでは建物の完成前に販売することが一般的ですから、モデルルームと図面をみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住めるというメリットがあります。

また、自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入することができます。

反面、築年が経過していますので、建物や設備を購入前にチェックして下さい。

自分の好みに合ったリフォームをすれば、快適な居住空間になります。

自分が住宅購入に際して、どこにポイントを置くかをレインズ会員の宅地建物取引業者に、明確に説明しておく必要があります。

マンション

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

マンションは、区分所有建物といわれるように何世帯もが同じ建物内で生活する共同住宅です。

自由な生活空間は専有部分だけといえます。

日常の共用部分の清掃などは管理会社に委託するのが一般的で、カギ1本で戸締まりができます。

立地も比較的通勤・通学の便がよく、生活利便施設も近くにあり、価格的にも周辺で比べた場合、一戸建て住宅より安いなどのメリットがあります。

ただし、土地は所有者全体の共有で持ち分も少ないのが通常です。

ベランダも避難通路としての役割がありますので専用使用権です。

共用廊下に面したドア、窓も共用部分ですので、勝手に取り替えることはできません。

増改築もほとんど不可能で、建て替えには管理組合の5分の4の賛成が必要です。

また、月々のローン支払い以外に管理費、修繕積立金、駐車場使用料等が必要です。

年月の経過とともに建物全体の大規模修繕が必要になります。

庭付き一戸建て

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

「庭付き一戸建て」が夢のマイホームだといわれます。

この言葉に表されているように、一戸建て住宅は敷地の境界線が明確で、敷地内であれば所有者が自由に使うことができます。

隣・近所に迷惑さえかけなければ、所有地内では自由というのが一戸建て住宅の最大の特徴であり、長所といえます。

ただ、戸締まりなどの防犯面、ごみ集積所や道路の清掃は所有者自身が行わなければなりません。

また、庭いじりができ、ペットが飼え、家族の成長にあわせて増改築、建て替えも自由です。

今でも一番人気です。

2007年08月05日

マイホーム購入

レインズ会員は、オンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望にそった物件がすばやく検索できます。

マイホーム購入の大きな助けになってくれます。

住宅の種類は大きく分けて「一戸建て」と「マンション」になります。

「マイホーム購入」に際してまず最初に決めなければならないのは、どんな住宅がほしいのかです。

中間の形態として、連棟式のタウンハウス、テラスハウスといった形式もあります。

家族形態、ライフサイクル、資金計画によって求める住宅は異なります。

また、新築か中古かも大きな要素となります。

それぞれの住宅には特性がありますから、レインズ会員の宅地建物取引業者によく相談してみましょう。

指定流通機構

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。

ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

レインズには最新の物件情報はもちろん、これまでの取引事例も豊富に蓄積されています。

こうした資料を基に、最近の取引価格の動向を知ることができます。

また、会員はオンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望にそった物件がすばやく検索できます。

やはり一番は、レインズ（指定流通機構）が、法律に基づいて設立・運営されている公益法人ですから、安心して利用できることです。

2007年08月04日

不動産購入の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

新築マンションの場合には、図面を詳細に検討しながら、モデルルームを見学し、建設地には必ず足を運ぶようにしましょう。

中古マンションの場合は、専有部分は自分の目で確認できます。

チェックポイントは、外壁のクラック（ヒビ割れ）やエントランスの状態、内部の使い勝手はいいか、壁にシミはないか（結露の可能性がある）、大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分か、などです。

最後に契約するわけですが、いきなり売買契約書に署名、押印するわけではありません。

法律（宅地建物取引業法）は契約を成立させる以前に、業者は「重要事項説明」を行わなければならない、と定めています。

重要事項説明は、物件の表示や法令による制限、敷地と道路関係、設備の内容、代金の受け渡し、契約の解除など細部にわたって説明し、重要事項説明書を交付することになっています。

違いのない契約をするためにも、納得がいくまで取引の内容を確認し、契約に臨んでください。

不動産の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

中古一戸建ての場合は、土台・基礎部分や外観、屋根などのチェックを新築の場合より慎重に行う必要があります。

【1】土台・基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か【2】外壁にヒビ割れなどの損傷はないか【3】屋根に損傷はないか【4】排水は良好か【5】内部に雨漏り跡はないか、などを入念にチェックしてください。

完成前の物件では、家具や家電製品の配置を念頭にメジャーで測るなどしてチェックしないと、 いざ入居して置場に困るケースもありますので、十分確認してください。

2007年08月03日

不動産の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

一戸建てでは、新築建売住宅の場合なら、チェックしたいのは、【1】土地の形状、道路幅、方位【2】土台・基礎【3】建物の外観【4】建物内部【5】付帯設備です。

土地の形状等は見れば分かりますが、土台・基礎については、コンクリート基礎か、木部とはアンカーボルトでしっかり緊結してあるか、防腐・防蟻処理は施されているか、基礎部分は地面から30cm以上あるか、換気孔は十分か、などをチェックしてください。

建物については、【1】外壁の素材、グレード【2】内部の広さ、使い勝手【3】仕様のグレード【4】キッチン、浴室などの水廻りの広さ、設備、使い勝手【5】収納の広さなどを図面に照らしあわせてチェックしてください。

完成前の物件では、家具や家電製品の配置を念頭にメジャーで測るなどしてチェックしないと、いざ入居して置場に困るケースもありますので、十分確認してください。

中古一戸建ての場合は、土台・基礎部分や外観、屋根などのチェックを新築の場合より慎重に行う必要があります。

【1】土台・基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か【2】外壁にヒビ割れなどの損傷はないか【3】屋根に損傷はないか【4】排水は良好か【5】内部に雨漏り跡はないか、などを入念にチェックしてください。

不動産の現地調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、あくまで情報だけに頼らず、日常生活にあわせた現地調査をおすすめします。

現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において、1）利便性・2）安全性・3）快適性の3要素を考えて調査することが大切です。

利便性を検証します。

現地に行く場合には、マイカーを使わずに広告に記載された交通機関を利用して行きます。

やはり、実際の物件とその周りの環境、住んでいる人たちを観察することなど目で確かめることは大切です。

商店街までの距離、成熟度、物価、金融機関の有無をチェックします。

公共施設、学校・幼稚園の充実度、距離はどうか確かめます。

2007年08月02日

不動産の情報収集

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

希望条件をまとめて情報収集は次のことをチェックしましょう。

情報には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されています。

物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、建物面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうか、など最低限の情報は得られます。

表示に関しても、細かい規定があり、たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりませんし、徒歩時間も80mを1分として表示しなければならないことになっています。

土地の権利関係も、所有権か借地権か、土地面積に私道負担がある場合にはその面積が、 取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」（仲介）かなどが分かります。

不動産の購入と金利

不動産の購入と返済方法には幾つかの方法があり、ここでは金利について書きます。

まずは、固定金利型です。

最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。

公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。

次に変動金利型です。

民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動（通常、長期プライムレートに連動）に伴って、原則として年2回金利が見直されます。

一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。

また、余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。

元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、 一部繰り上げ返済では「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

不動産の購入と返済方法

不動産の購入と返済方法には幾つかの方法があり、ここでは元金に対する返済について書きます。

元利均等返済は、最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。

毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

元金均等返済は、毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。

利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。

ゆとり（ステップ）返済は、公庫融資、年金融資ではゆとり返済（ステップ返済）という方法があります。

当初5年間の返済額を減らし、6年目以降返済額を増やすという方法です。

返済期間が短いほど6年目からの返済額がアップします。

2007年08月01日

不動産の購入心得

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

また、すぐに情報を引き出すこともできます。

しかし、同時に購入資金についても計画を立てるべきです。

頭金はいくら必要なのでしょうか。

頭金は購入価格の2割以上が原則です。

一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。

頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、一般的には頭金は20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

返済方法とともに、長い目で見た資金プランを計画し、レインズのネットワークによる最新の物件情報を見て検討しましょう。

レインズのサブセンター

レインズ（不動産流通機構）の組織は、まず不動産流通機構の運営に関する総会があり、総会は、団体会員の代表者及び代議員をもって構成されてます。

その下部組織として、サブセンターがあります。

サブセンターは、所属会員の会員情報の管理、登録物件情報の管理、また物件登録の代行を行っています。

そのほか、所属会員間の紛争の調整や、依頼者と所属会員との紛争の調整及び依頼者からの苦情の処理、所属会員に対する研修、指導も行っています。

サブセンターは各県の宅地建物取引業協会や、社団法人全日本不動産協会の県本部がその構成員となっています。

具体的な相談は、サブセンターや、その下部組織を構成している宅地建物取引業者に相談することになります。
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プロフィール
プロフィール

宅地建物取引主任者
財津　充

大手不動産会社で15年間勤務後、不動産業として独立。

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