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2007年08月10日

具体的な諸費用

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、取得にどのような具体的な諸費用が必要かのプランも立てておくべきでしょう。

住宅購入には、次のような諸費用がかかります。

■購入時 （1）売買契約時　印紙税（売買契約書）（2）ローン手続き・登記関係　印紙税（金銭消費貸借契約書）、登録免許税（抵当権設定登記）、特約火災保険料、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）、ローン事務手数料、保証料（公庫、年金、銀行）、登録免許税（建物保存登記・所有権移転登記）、司法書士報酬、（3）その他税金、不動産取得税等 ■入居時　引っ越し代、インテリア・家具代等 ■入居後　ローン、固定資産税、都市計画税、団体信用生命保険特約料（公庫・年金）（マンションの場合） 管理費、修繕積立金等です。

すべて必要な費用ですから、常に頭においておきましょう。

2007年08月09日

諸費用の概要

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、取得にどのような費用が必要かのプランも立てておくべきでしょう。

住宅購入となると、とかく購入資金、住宅ローンに頭がいきがちですが、登記に関わる費用、ローンの手続きに関わる費用、税金、保険料などの費用もかかります。

また、引っ越し費用、インテリア、家具、家電製品購入などの費用も計算しておく必要があります。

さらに仲介物件では仲介手数料、中古住宅であれば、リフォーム費用等も念頭にいれておかなければなりません。

一般に、新築住宅では購入価格の2～5％、中古住宅では5～10％が購入時の諸費用だといわれています。

返済方法

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

返済方法はどのように考えたらよいのでしょうか ・元利均等返済 最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。

毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

・元金均等返済 毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。

利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。

・固定金利型 最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。

公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。

・変動金利型 民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動に伴って、原則として年2回金利が見直されます。

一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。

ローン返済

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

毎月のローン返済はどのように考えたらよいのでしょうか。

ボーナス併用で毎月の支払いを減らすことができますが、ライフサイクルを考えてゆとりある返済が望ましいのは言うまでもありません。

住宅ローンには公庫や年金、財形などの公的融資と銀行などの民間融資があります。

基本的には公的資金が利用できる物件では、公的融資を優先し、不足分は民間の住宅ローンを利用することになります。

年間返済額の目安はおおよそ年収の20～25％です。

公庫などでも必要最低月収を毎月返済額の5倍以上と定めています。

2007年08月08日

頭金

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、情報収集は、以前と比較すると便利になりました。

しかし、マイホーム購入で最も重要なのは、資金プランです。

頭金はいくら必要なのでしょうか。

一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。

頭金以外はローンに頼ることになりますが、一般的にはローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

手持ちの自己資金が少ない場合は、親や祖父母からの住宅取得資金贈与の特例（いわゆる住宅取得等資金贈与制度）があります。

1、500万円までは贈与税額が低くなっており、550万円まででしたら無税です。

共有名義にすれば、夫婦ともに受けられますので、1、100万円までは無税です。

また、生前贈与を行いやすくし、次世代に財産を早めに移すことを目的とした制度：住宅取得資金に係る相続時精算課税制度もあります。

資金プラン

レインズのネットワークを通じて、物件をスピーディに探し、広く収集した情報を参考に家探しは、便利になりました。

しかし、家を手に入れてから長く住むためには、家のメンテナンスと共に購入の際、借り入れた資金を返済する計画も重要になります。

マイホームは、高額ですので、住宅ローンを組んで、長期にわたり返済することが一般的です。

まず必要なのが頭金（自己資金）で、自己資金の調達可能額によって、購入できる物件価格も決まりますし、借入金額、毎月の返済額も決まります。

ローンの返済方法によっても毎月の返済額は変わります。

また忘れてならないのが、購入時の諸費用（一時金）や購入後の維持管理費や税金等です。

いろいろなシュミレーションは、レインズ会員の宅地建物取引業者に聞いてみてはいかがでしょうか。

2007年08月07日

定期借地権付き住宅

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、ひとつの選択肢があります。

「定期借地権付き住宅」という選択肢です。

定期借地権付き住宅は、敷地の権利関係には、所有権のほかに借地権があります。

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の二種類がありますが、最近、注目されているのは「定期借地権」です。

分譲住宅で注目されている定期借地権は、一般定期借地権で、借地期間を50年以上に定め、定期借地権付き住宅の購入者は期間終了後、更地で地主に土地を返還しなければならないという借地権です。

当然、毎月地代を払わなくてはなりませんが、その分、購入時の価格は保証金（土地返還時に返ってくる） プラス建物価格という方式が主流になっており、所有権に比べて50～60％安いというメリットがあります。

一戸建てかマンションか

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、一戸建てかマンションか皆さん迷われます。

住宅の特性についてまとめてみましょう。

一戸建ての場合、所有形態が明確で、庭を持つことができます。

マンションの場合、土地は所有者全員の共有で、専有面積に応じた持ち分となります。

一戸建ての場合、増改築・建て替えは自由です。

マンションの場合、内部の改築はできるが、増築は不可能、マンション全体の建て替えには管理組合の5分の4の賛成が必要です。

一戸建ての場合、維持・管理は所有者自身が行います。

マンションの場合、毎月管理費・修繕積立金が必要で、経年に応じて大規模修繕が必要になります。

一戸建ての場合、ライフサイクルへの対応 子供の成長や家族数の変化に比較的対応しやすい。

マンションの場合、ライフサイクルの変化には買い替え等が必要になる。

一戸建ての場合、ペットの飼育は自由です。

マンションの場合、禁止されているところが多いです。

2007年08月06日

新築か中古か

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却 の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

その際、　新築か中古かは重要です。

新築住宅はまさに自分が最初に入居できる新しい家という満足感があります。

周辺環境、立地、間取りが気に入れば、設備も最新のものを使っています。

ただし、マンションなどのケースでは建物の完成前に販売することが一般的ですから、モデルルームと図面をみて買うことになります。

中古住宅は、新築に比べて価格が安く、すぐ住めるというメリットがあります。

また、自分の目で間取り、環境、眺望等を確認して購入することができます。

反面、築年が経過していますので、建物や設備を購入前にチェックして下さい。

自分の好みに合ったリフォームをすれば、快適な居住空間になります。

自分が住宅購入に際して、どこにポイントを置くかをレインズ会員の宅地建物取引業者に、明確に説明しておく必要があります。

マンション

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

マンションは、区分所有建物といわれるように何世帯もが同じ建物内で生活する共同住宅です。

自由な生活空間は専有部分だけといえます。

日常の共用部分の清掃などは管理会社に委託するのが一般的で、カギ1本で戸締まりができます。

立地も比較的通勤・通学の便がよく、生活利便施設も近くにあり、価格的にも周辺で比べた場合、一戸建て住宅より安いなどのメリットがあります。

ただし、土地は所有者全体の共有で持ち分も少ないのが通常です。

ベランダも避難通路としての役割がありますので専用使用権です。

共用廊下に面したドア、窓も共用部分ですので、勝手に取り替えることはできません。

増改築もほとんど不可能で、建て替えには管理組合の5分の4の賛成が必要です。

また、月々のローン支払い以外に管理費、修繕積立金、駐車場使用料等が必要です。

年月の経過とともに建物全体の大規模修繕が必要になります。

庭付き一戸建て

レインズ会員の宅地建物取引業者は、レインズのネットワークを通じて、売却の依頼を受けた物件情報を広く収集できますから、物件検索をスピーディに探せます。

「庭付き一戸建て」が夢のマイホームだといわれます。

この言葉に表されているように、一戸建て住宅は敷地の境界線が明確で、敷地内であれば所有者が自由に使うことができます。

隣・近所に迷惑さえかけなければ、所有地内では自由というのが一戸建て住宅の最大の特徴であり、長所といえます。

ただ、戸締まりなどの防犯面、ごみ集積所や道路の清掃は所有者自身が行わなければなりません。

また、庭いじりができ、ペットが飼え、家族の成長にあわせて増改築、建て替えも自由です。

今でも一番人気です。

2007年08月05日

マイホーム購入

レインズ会員は、オンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望にそった物件がすばやく検索できます。

マイホーム購入の大きな助けになってくれます。

住宅の種類は大きく分けて「一戸建て」と「マンション」になります。

「マイホーム購入」に際してまず最初に決めなければならないのは、どんな住宅がほしいのかです。

中間の形態として、連棟式のタウンハウス、テラスハウスといった形式もあります。

家族形態、ライフサイクル、資金計画によって求める住宅は異なります。

また、新築か中古かも大きな要素となります。

それぞれの住宅には特性がありますから、レインズ会員の宅地建物取引業者によく相談してみましょう。

指定流通機構

レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。

ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

レインズは、「指定流通機構」の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

レインズには最新の物件情報はもちろん、これまでの取引事例も豊富に蓄積されています。

こうした資料を基に、最近の取引価格の動向を知ることができます。

また、会員はオンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望にそった物件がすばやく検索できます。

やはり一番は、レインズ（指定流通機構）が、法律に基づいて設立・運営されている公益法人ですから、安心して利用できることです。

2007年08月04日

不動産購入の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

新築マンションの場合には、図面を詳細に検討しながら、モデルルームを見学し、建設地には必ず足を運ぶようにしましょう。

中古マンションの場合は、専有部分は自分の目で確認できます。

チェックポイントは、外壁のクラック（ヒビ割れ）やエントランスの状態、内部の使い勝手はいいか、壁にシミはないか（結露の可能性がある）、大規模修繕は終了しているか、あるいは修繕積立金の額は十分か、などです。

最後に契約するわけですが、いきなり売買契約書に署名、押印するわけではありません。

法律（宅地建物取引業法）は契約を成立させる以前に、業者は「重要事項説明」を行わなければならない、と定めています。

重要事項説明は、物件の表示や法令による制限、敷地と道路関係、設備の内容、代金の受け渡し、契約の解除など細部にわたって説明し、重要事項説明書を交付することになっています。

違いのない契約をするためにも、納得がいくまで取引の内容を確認し、契約に臨んでください。

不動産の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

中古一戸建ての場合は、土台・基礎部分や外観、屋根などのチェックを新築の場合より慎重に行う必要があります。

【1】土台・基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か【2】外壁にヒビ割れなどの損傷はないか【3】屋根に損傷はないか【4】排水は良好か【5】内部に雨漏り跡はないか、などを入念にチェックしてください。

完成前の物件では、家具や家電製品の配置を念頭にメジャーで測るなどしてチェックしないと、 いざ入居して置場に困るケースもありますので、十分確認してください。

2007年08月03日

不動産の内外観調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、実際に建っている物件の観察も細かい点まで入念にチェックしましょう。

一戸建てでは、新築建売住宅の場合なら、チェックしたいのは、【1】土地の形状、道路幅、方位【2】土台・基礎【3】建物の外観【4】建物内部【5】付帯設備です。

土地の形状等は見れば分かりますが、土台・基礎については、コンクリート基礎か、木部とはアンカーボルトでしっかり緊結してあるか、防腐・防蟻処理は施されているか、基礎部分は地面から30cm以上あるか、換気孔は十分か、などをチェックしてください。

建物については、【1】外壁の素材、グレード【2】内部の広さ、使い勝手【3】仕様のグレード【4】キッチン、浴室などの水廻りの広さ、設備、使い勝手【5】収納の広さなどを図面に照らしあわせてチェックしてください。

完成前の物件では、家具や家電製品の配置を念頭にメジャーで測るなどしてチェックしないと、いざ入居して置場に困るケースもありますので、十分確認してください。

中古一戸建ての場合は、土台・基礎部分や外観、屋根などのチェックを新築の場合より慎重に行う必要があります。

【1】土台・基礎の損傷はないか、白アリは大丈夫か【2】外壁にヒビ割れなどの損傷はないか【3】屋根に損傷はないか【4】排水は良好か【5】内部に雨漏り跡はないか、などを入念にチェックしてください。

不動産の現地調査

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

しかし、あくまで情報だけに頼らず、日常生活にあわせた現地調査をおすすめします。

現地に足を運ぶ場合、毎日生活することを念頭において、1）利便性・2）安全性・3）快適性の3要素を考えて調査することが大切です。

利便性を検証します。

現地に行く場合には、マイカーを使わずに広告に記載された交通機関を利用して行きます。

やはり、実際の物件とその周りの環境、住んでいる人たちを観察することなど目で確かめることは大切です。

商店街までの距離、成熟度、物価、金融機関の有無をチェックします。

公共施設、学校・幼稚園の充実度、距離はどうか確かめます。

2007年08月02日

不動産の情報収集

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

希望条件をまとめて情報収集は次のことをチェックしましょう。

情報には、所在地や交通の便、法令上の制限を記した物件概要が必ず表示されています。

物件概要によって、立地、交通手段、土地の権利関係、敷地面積、建物面積、法令上の制限はどうなっているか、設備はどうか、など最低限の情報は得られます。

表示に関しても、細かい規定があり、たとえば、交通機関は現に利用できるものを表示しなければなりませんし、徒歩時間も80mを1分として表示しなければならないことになっています。

土地の権利関係も、所有権か借地権か、土地面積に私道負担がある場合にはその面積が、 取引態様についても「売主」か「代理」か「媒介」（仲介）かなどが分かります。

不動産の購入と金利

不動産の購入と返済方法には幾つかの方法があり、ここでは金利について書きます。

まずは、固定金利型です。

最初に設定された金利水準が完済まで適用される方式です。

公庫は固定金利型（当初10年間、および11年目以降の2段階固定金利）のみです。

次に変動金利型です。

民間融資の場合、選択できる方式で、金利の変動（通常、長期プライムレートに連動）に伴って、原則として年2回金利が見直されます。

一般に、金利水準が低いときには固定金利型が、高いときには変動金利型が有利といわれます。

また、余裕資金ができた場合には、繰り上げ返済という方法があります。

元金の全額を返済する「全額繰り上げ返済」と一部を返済する「一部繰り上げ返済」がありますが、 一部繰り上げ返済では「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

不動産の購入と返済方法

不動産の購入と返済方法には幾つかの方法があり、ここでは元金に対する返済について書きます。

元利均等返済は、最も一般的で、元金と利息の合計額を毎回一定額とする返済方法です。

毎回の支払額が一定なため、計画的に返済していくことができます。

元金均等返済は、毎回一定額の元金を返済していく方法で、当初の返済額は多いのですが、元金が減少していくにつれて返済額も減っていきます。

利息支払額は元利均等方式より少なくてすみます。

ゆとり（ステップ）返済は、公庫融資、年金融資ではゆとり返済（ステップ返済）という方法があります。

当初5年間の返済額を減らし、6年目以降返済額を増やすという方法です。

返済期間が短いほど6年目からの返済額がアップします。

2007年08月01日

不動産の購入心得

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

また、すぐに情報を引き出すこともできます。

しかし、同時に購入資金についても計画を立てるべきです。

頭金はいくら必要なのでしょうか。

頭金は購入価格の2割以上が原則です。

一般的に民間金融機関は融資の限度額を担保物件の評価額の80％に設定しているケースが多いようです。

頭金以外はローンに頼ることになりますが、ローンの返済能力に合わせた頭金が必要で、一般的には頭金は20％以上と思って資金計画を組むのがベターでしょう。

返済方法とともに、長い目で見た資金プランを計画し、レインズのネットワークによる最新の物件情報を見て検討しましょう。

レインズのサブセンター

レインズ（不動産流通機構）の組織は、まず不動産流通機構の運営に関する総会があり、総会は、団体会員の代表者及び代議員をもって構成されてます。

その下部組織として、サブセンターがあります。

サブセンターは、所属会員の会員情報の管理、登録物件情報の管理、また物件登録の代行を行っています。

そのほか、所属会員間の紛争の調整や、依頼者と所属会員との紛争の調整及び依頼者からの苦情の処理、所属会員に対する研修、指導も行っています。

サブセンターは各県の宅地建物取引業協会や、社団法人全日本不動産協会の県本部がその構成員となっています。

具体的な相談は、サブセンターや、その下部組織を構成している宅地建物取引業者に相談することになります。

2007年07月31日

レインズIP型サービス

レインズシステムのご利用にあたっては、FAX会員向けのF型サービスとパソコン会員向けのIP型サービスを提供しています。

レインズIP型システムでは受益者負担制度を導入しております。

システムの利用に応じてシステム利用料が課金され、NTT CoDenペイメントを通じて回収されます。

レインズIP型システムの利用申込手続き等は、次のとおりです。

《申込方法》 所定の申込用紙に必要事項を記入のうえ、所属の協会へ提出します。

また、NTTコミュニケーションズが提供する電子決済サービス「CoDenペイメント」と契約する必要があります。

CoDenペイメントの手続きには10日程度の日数を要します。

《動作環境》レインズIP型システムはInternetExplorer Ver.5.5以降（Windows版）で利用します。

MacOSは動作保証をしていません。

《その他》インターネットに接続するため、別途ISP（インターネット接続業者）との契約が必要です。

レインズの組織

レインズ（不動産流通機構）の組織を説明しましょう。

不動産流通機構の運営に関する重要な事項は総会で議決されます。

総会は、団体会員の代表者及び代議員をもって構成されてます。

4つの専門委員会を設置して事業の円滑な執行を図ります。

副委員長及び委員は、理事・代議員・団体会員の代表者及び普通会員より選任され、各委員会の委員長は理事から選任されます。

その下部組織として、サブセンターがあります。

機構を構成するサブセンターは、所属会員の会員情報の管理、登録物件情報の管理、また物件登録の代行を行っています。

そのほか、所属会員間の紛争の調整や、依頼者と所属会員との紛争の調整及び依頼者からの苦情の処理、所属会員に対する研修、指導も行っています。

2007年07月30日

レインズのメリット

レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。

レインズにはこんなメリットがあります。

レインズ（指定流通機構）は、法律にもとづいて設立・運営されている公益法人ですから、安心して利用できます 売却の依頼を受けた物件情報はレインズに登録され、ネットワークを通じて広く会員に公開されることにより、成約のスピード化が図れます。

会員はオンラインで結ばれることによって豊富な物件情報を持つことになり、この中から依頼者の希望に沿った物件がすばやく検索できます。

レインズには最新の物件情報はもちろん、これまでの取引事例も豊富に蓄積されています。

こうした資料をもとに、最新の取引価格を知ることができます。

REINS（れいんず）

レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、REINS -Real Estate Information Network Systemの略称です。

「レインズ」とか「指定流通機構」という名前に「…？」の方はまだ多いと思います。

もし、不動産の購入を考えるなら、最新の物件情報を数多く見て検討したいと思うはずでしょう。

あるいは、住み替えを考えているなら、手持ちの住まいをもっとも有利な条件で売却したいとも思うはずです。

まさに、こうした声に応えて誕生したのが、不動産物件情報交換のためのコンピューター・ネットワーク・システム「レインズ」で、Real Estate Information Network Systemの各頭文字をとったものです。

レインズは、宅地建物取引業法にもとづき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」である全国で4つの公益法人によって運営されています。

ここには全国の不動産業者が加入し、ネットワークで結ばれています。

レインズは、指定流通機構の通称にもなっており、安心できる不動産取引の仕組みとして、利用者の信頼に応えています。

レインズを利用した不動産の購入

不動産の購入なら、レインズのネットワークによって最新の物件情報を数多く見て検討が可能です。

また、すぐに情報を引き出すこともできます。

利用者が、不動産の購入を考えるなら、最新の物件情報を数多く見て検討したいと思うことは自然です。

契約もまたスムーズに手間をかけず行いたいと思うはずでしょう。

レインズのネットワークは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。

レインズには豊富な物件情報が登録されており、ネットワークによってすぐに情報を引き出すことができます。

不動産業者（会員）には、それぞれ､FAX（i-FAX）を利用するF型会員とパソコン（インターネット）を利用するIP型会員とがあります｡

2007年07月29日

一般媒介契約とは

レインズと、そこに加入している不動産会社（レインズ会員）のレインズネットワークを利用して、不動産売却がより安心に、そして成約のスピード化が図れます。

その際、取引の相手方を探すように不動産業者に依頼する事を「媒介契約」といい、そのタイプに「専属専任」「専任」「一般」の3つがあります。

一般媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に、重ねて媒介や代理を依頼することが許されるもので媒介契約の一形式です。

一般媒介契約が締結されても、依頼者は他の宅建業者への依頼が制限されないので、 有利な取引の機会がそれだけ広くなりますが、宅建業者の側からすれば成功報酬を得られる保証がないため、 積極的な媒介行為を行わない場合もあります。

また、最近では各分野で情報機器の整備が進み、不動産取引においても流通市場が整備され、 ひとつの宅建業者に依頼しても多くの物件情報が得られるようになりつつあります。

一般媒介契約には、他に依頼した業者名を明らかにする明示型とこれを明らかにしない非明示型とがあります。

なお、一般媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準一般媒介契約書によることが望ましいとされています。

専任媒介契約の期間とは

専任媒介契約を結ぶと、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、成約までの期間が短縮できるなどのメリットがあります。

宅建業法では、依頼者の利益が損なわれることのないよう、専任媒介契約の期間は3か月を超えることができないこと、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えないこと、 宅建業者は2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること、媒介契約締結の日から7日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録することなどを義務づけています（同法34条の2）。

なお、専任媒介契約を締結するときは、国土交通大臣の定める標準専任媒介契約約款によることが望ましいとされています。

2007年07月28日

専任媒介契約とは

レインズと、そこに加入している不動産会社（レインズ会員）のレインズネットワークを利用して、不動産売却がより安心に、そして成約のスピード化が図れます。

その際、取引の相手方を探すように不動産業者に依頼する事を「媒介契約」といい、そのタイプに「専属専任」「専任」「一般」の3つがあります。

専任媒介契約とは、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止するもので、 媒介契約の一形式。

専任媒介契約が締結されると、 依頼者は他の業者への依頼が禁止されますが、宅建業者は他の業者から依頼書を横取りされることがないため、 取引の相手方を積極的に見つける努力が期待でき、依頼者としても成約までの期間が短縮できるなどのメリットがあります。

専属専任媒介契約とは

レインズと、そこに加入している不動産会社（レインズ会員）のレインズネットワークを利用して、不動産売却がより安心に、そして成約のスピード化が図れます。

その際、取引の相手方を探すように不動産業者に依頼する事を「媒介契約」といい、そのタイプに「専属専任」「専任」「一般」の3つがあります。

専属専任媒介契約とは、媒介契約の一類型で、専任媒介契約に自己発見取引の禁止の特約（依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約）を付した契約です。

媒介契約を締結した業者は、 書面の交付義務、 価額等について意見を述べる際の根拠明示義務が課されていますが、さらに専属専任媒介契約を締結した業者は、 媒介契約の有効期間を3か月以内とすること、 依頼者の申し出がないと期間の更新ができないこと等のほか、 1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること、媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に 関する情報を登録することなどが義務づけられています。

2007年07月27日

媒介契約とは

レインズを利用した不動産売却で、取引の相手方を探すように不動産業者に依頼する事を「媒介契約」といい、そのタイプに「専属専任」「専任」「一般」の3つがあります。

媒介契約とは、宅地または建物の売買、交換または貸借のなかだち（とりもち）を宅建業者に依頼する契約のことをいいます。

宅地または建物の売買または交換等をしようとする場合、自分の希望する条件（価格、引渡し時期等）に合った適当な相手方を、広い範囲から探し出すことは極めて困難です。

そこで、これらの取引をする際に、両者の間をとりもつことを専門としている宅建業者に、取引の相手方を探すよう依頼することになります。

このときの依頼契約を、媒介契約といいます。

レインズを利用した不動産取引

レインズを利用した不動産取引の流れは、概ね以下のようになります。

利用者が、住居の住み替えを考えたり、住居の売却を行うとき、手持ちの不動産を最も有利な条件で売却したいと考えます。

「☆☆駅から徒歩5分以内で**、***、***円程度の新築マンション」と希望物件の条件をコンピューターにインプットします。

サーバーに蓄積されている豊富なデーターの中から該当物件を検索し、素早くリストアップされます。

こうした声に答えことができるネットワークがレインズです。

レインズは全国の不動産会社をネットワークで結ぶことで安心と信頼のできる不動産取引を行っています。

安心で正確な、コンピューターを駆使したネットワークシステムが決め手です。

2007年07月26日

レインズはいつ利用できますか？

レインズはいつ利用できるのでしょう。

則24時間365日ご利用できます。

ただし、該当のサイトでは、検索対象の取引情報の更新等のメンテナンス作業を月次で行っています。

メンテナンス時はサービスの中断もありますが、事前に該当サイトトップページにて告知してあります。

上記以外にも何時でも任意の理由でサービスを中断することもあります。

また、利用するにあたり、費用は発生するのでしょうか。

答えは、該当するパソコンを利用すれば、インターネット接続費用を除き、特に追加費用は発生しません。

指定流通機構が保持するすべての取引情報が提供されているかということに関しては、（財）東日本不動産流通機構及び（社）中部圏不動産流通機構が保持する情報のうち、提供地域にて一定の件数の基準を満たした場合のみにです。

（社）近畿圏不動産流通機構及び（社）西日本不動産流通機構が保持する情報については、将来的に提供する予定です。

レインズの物件情報

レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。

このネットワークシステムにより、指定流通機構の会員である不動産会社間では、パソコンまたはFAXを用いて、リアルタイムでの不動産情報の交換が行なわれています。

また、指定流通機構そのものを「レインズ」と呼称することもあります。

全国指定流通機構連絡協議会の管轄

全国指定流通機構連絡協議会及び各指定流通機構の管轄区域については、全国指定流通機構連絡協議会が運営・管理しています。

全国指定流通機構連絡協議会は、管轄する区域毎に国土交通大臣の指定を受けた各指定流通機構によって構成されています。

（財）東日本不動産流通機構 首都圏1都3県（東京・埼玉・千葉・神奈川）、北海道、東北6県（青森・岩手・宮城・秋田・山形・福島）、北関東3県（茨城・栃木・群馬）、甲信越3県（山梨・長野・新潟）
（社）中部圏不動産流通機構 中部7県（富山・石川・福井・岐阜・静岡・愛知・三重）
（社）近畿圏不動産流通機構 近畿2府4県（京都・大阪・滋賀・兵庫・奈良・和歌山）
（社）西日本不動産流通機構 中国5県（鳥取・島根・岡山・広島・山口）、四国4県（徳島・香川・愛媛・高知）
九州8県（福岡・佐賀・長崎・熊本・大分・宮崎・鹿児島・沖縄）

2007年07月25日

全国指定流通機構連絡協議会

全国指定流通機構連絡協議会のサイトでは、全国4つの指定流通機構で構成されている全国指定流通機構連絡協議会が保有する、実際に売買が行われた物件の価格（成約価格）等の取引情報を検索することができます。

利用者は、取引情報の詳細を表示することが可能ですが、当サイトでは、個別の不動産取引が特定できないように情報の表示を行われています。

価格 百万円 十万円単位を四捨五入して、表示。

単価 万円/m2 小数点以下を四捨五入して、表示。

面積（建物・土地） m2 小数点以下を四捨五入して、表示。

築年 年 実際の築年に2年の幅を持たせて表示。

間取り 部屋 2部屋以下または3部屋以上の2通りで表示。

このサービスは、追加、変更や他の指定流通機構からの情報の提供等を行うことがあります。

レインズの試行運用

レインズREINS Market Informationは、試行運用を開始しました。

（2006年11月29日） 試行運用中の取引情報の提供対象は、 「北海道」「宮城県」「埼玉県」「千葉県」「東京都」「神奈川県」「愛知県」のうち、提供地域にて一定の件数の基準を満たした場合のみになります。

全国指定流通機構連絡協議会は、利用者のかたが条件を指定し、検索を行うことで、（財）東日本不動産流通機構及び（社）中部圏不動産流通機構が保有している東日本地域及び中部圏地域の取引情報（成約価格や所在地域等）を提供しています。

利用者は、取引情報の詳細を表示することが可能ですが、個別の不動産取引が特定できないように情報の表示を行っています。

2007年07月24日

不動産市場の透明性を確保

国土交通省は2006年4月27日から、不動産の取引価格を公開しました。

目的は、不動産市場の透明性を確保するためです。

国土交通省は取引価格の公開に向けて具体的な検討を行ってきました。

個人情報保護への配慮から慎重に議論してきたが、番地や買い主の名前を伏せる形での公開を決めました。

取引価格情報は、地価公示制度に基づく調査の際、法務省の不動産登記情報を使い買い主に対するアンケートを実施して収集します。

取引価格の公開には、実態にそぐわないバブル的な値付けを防いだり、不動産鑑定評価の信頼性を高めるといった利点があります。

公開する情報の項目については、同省の発表資料に詳しく掲載されています。

不動産の取引価格を公開

国土交通省は2006年4月27日から、不動産の取引価格を公開しました。

住所のうち大字や町名といったおおまかな位置と、土地・建物の面積や価格といったデータを、四半期ごとに取りまとめる予定です。

初めての公開となる今回は、2005年7～9月期と同10～12月期の分、1万7609件をウェブサイトで提供します。

対象地域は、東京23区、川崎市、横浜市、名古屋市、大阪市です。

さいたま市、京都市と京都府、岐阜市と岐阜県についても、一部地域を対象に公開します。

2006年分の取引価格を公開する次回以降は、対象地域を全国の政令指定都市に拡大します。

取引価格の公開には、実態にそぐわないバブル的な値付けを防いだり、不動産鑑定評価の信頼性を高めるといった利点があります。

2007年07月23日

国土交通省の発表

国土交通省は206年11月29日、戸建て住宅や集合住宅の売買価格情報を提供するウェブサイトの試験運用を開始しました。

一般には知られていない、個別物件の成約価格を不動産会社から集めて公開することで市場の透明性を高め、住宅購入を検討している消費者に安心感を与えるのが狙いです。

サイト名は「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」。

東京都や愛知県など7都道府県における過去3カ月の取引事例、約1万7000件を掲載しました。

地域や築年数、間取りなどを指定すると、条件に該当した複数の物件の成約価格をグラフにプロットして表示します。

2007年4月には対象を全国に広げて、本格稼働する予定です。

2007年07月22日

レインズ：国土交通省

国土交通省は2006年11月29日、戸建て住宅や集合住宅の売買価格情報を提供するウェブサイトの試験運用を開始しました。

住宅購入を検討している消費者に安心感を与えるのが狙いで、一般には知られていない、個別物件の成約価格を不動産会社から集めて公開することで市場の透明性を高めます。

サイト名は「REINS Market Information（レインズ・マーケット・インフォメーション）」と言います 東京都や愛知県など7都道府県における過去3カ月の取引事例、約1万7000件を掲載しています。

地域や築年数、間取りなどを指定すると、条件に該当した複数の物件の成約価格をグラフにプロットして表示する。

対象を全国に広げて、本格稼働しています。

住所は町名までを掲載し、番地を伏せた状態で、掲載する取引事例は、財団法人東日本不動産流通機構など、不動産売買情報の業者間流通を手がける4団体が集めた情報を基にしています。

物件名や売り主、買い主の名前は公開しません。

不動産業界の情報化

レインズはReal Estate Information Network Systemの略称です。

不動産業界もインターネットの登場により大きく変わりました。

一般ユーザーが不動産物件をインターネットで検索し、不動産会社様へ来店という行為はごく普通になされています。

これからはホームページをどれだけ充実させるかが、成約件数を左右するといっても過言ではないでしょう。

一方、不動産会社様の物件情報は国土交通大臣に認定された 財団法人東日本不動産流通機構・社団法人中部圏不動産流通機構・社団法人近畿圏不動産流通機構・社団法人西日本不動産流通機構によって 運営されているレインズ（Real Estate Information Network System）によっていままでに無いスピードで共有されています。

2007年07月21日

レインズの物件情報

レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。

このネットッワークを利用した有料のサービスがあります。

「レインズデータ取り込み・物件検索システム」と呼ばれています。

指定のエリアの物件をホームページ上へ取り込む事ができます。

掲載したいデータをダウンロードして、データベースへ取り込みます。

その際、一低→第一種低層住居専用地域や近商→近隣商業地域等、業者間しか通じない語句、広告規約に適していないものを適正になる様に変換します。

検索フォームは営業エリア内の所在地、沿線・駅等で検索システムを作成します。

指定物件の掲載が簡単にでき、ユーザーからは色々な条件で検索ができます。

手間と時間がかかる物件登録は一切いりません。

ので、あとは反響を待つのみです。

レインズの物件情報の有効な利用方法です。

登録要件

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要があります。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、都道府県知事の資格登録を受けるためには、登録申請時までに宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上必要です。

実務経験が 2年に満たない方は、この講習を修了することにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引業法第18条第1項に規定する宅地建物取引主任者資格の登録要件を満たすことができます。

登録実務講習は、必ずしも、受講しなくてはいけないものではありません。

但し、宅地建物の取引に関する実務経験が2年に満たない方は、 この登録実務講習を受講して修了することにより宅地建物取引主任者資格登録の要件を満たすことができます。

2007年07月20日

宅地建物取引業初任従業者教育研修の改正

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要があります。

宅地建物取引業に従事している方、又は従事しようとする方を対象に、宅地建物取引業初任従業者教育研修を行っています。

今まで、初任者研修を修了された方には、指定講習受講要件（宅建業における3年以上の実務経験）を1年短縮する特典がありました。

しかし、宅地建物取引業法の改正により、平成16年3月から、従来の指定講習が登録講習に移行され、その受講要件についても、宅建業に従事していればどなたでも受講できるようになりました。

これにより、宅地建物取引業初任従業者教育研修修了による期間短縮の必要性がなくなりました。

2007年07月19日

宅地建物取引業初任従業者教育研修

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要がありますが、宅地建物取引業に従事している方、又は従事しようとする方を対象に、宅地建物取引業初任従業者教育研修を行っています。

宅地建物取引業初任従業者教育研修とは、宅地建物取引業務に必要な法律､制度等を実務に即して基礎から体系的に習得できます。

宅地建物取引業に初めて従事された方や実務経験が浅い方、これから宅建業に従事しようとする方に最適です。

都合の良い方を選択して、受講することができます。

（1）通信教育方式（申込は随時受け付けており、いつでも受講することができます。）
（2）集合教育（研修会2日間）方式

2007年07月18日

レインズ：宅地建物取引主任者

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要がありますが、宅建試験一部免除のための登録講習というものがあります。

登録講習〈宅建試験の一部免除講習〉とは、宅地建物取引業に従事している方が受講できます。

講習を修了すると宅建試験について試験の一部が免除されます。

宅地建物取引業における「業務の適正化」及び「従事者の資質の向上」を図るため、前身である「指定講習」が平成8年度に開始されています。

また、すでに宅地建物取引業に従事されている方が、 宅建試験一部免除のための講習を受講することで、実務の視点を通じて法令等の幅広い知識を習得するための講習として実施もされています。

レインズ：登録実務講習

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要があります。

「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」の実施概要は、次の通りです。

登録実務講習は「通信講座」「演習」「登録実務講習修了試験」で構成されています。

本講習を修了するためには、「通信講座」及び「演習」の両方を受講し、「登録実務講習修了試験」に合格することが必要です。

（演習のみの受講はできません。） 毎年、概ね年5回（第Ⅰ～第Ⅴ日程）実施されます。

第Ⅰ～第Ⅴ日程のどの日程を受講されても、実施時期が異なるだけで、講習内容、講習修了の効果に違いはありません。

受講を希望される方のご都合に合わせて選択し、受講することができます。

但し、「通信講座」「演習」及び「登録実務講習修了試験」を別々の日程で受講することはできません。

各日程の受講者数は、先着順・定員制です。

2007年07月17日

宅地建物取引主任者とは

レインズに加入するためには、「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」を受け、宅地建物取引主任者になる必要があります。

「宅地建物取引主任者資格登録に係る登録実務講習」は、宅地建物取引業法及び同法施行規則に基づき、財団法人不動産流通近代化センターが国土交通大臣の登録を受けて実施する講習です。

宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、都道府県知事の資格登録を受けるためには、登録申請時までに宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上必要です。

実務経験が 2年に満たない方は、この講習を修了することにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、 宅地建物取引業法第18条第1項に規定する宅地建物取引主任者資格の登録要件を満たすことができます。

レインズ（REINS）とは

レインズ（REINS）とは、建設省及び当センターが共同で開発し、建設大臣から指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステムです。

レインズ（REINS）の略称は、REAL　ESTATE　INFORMATION　NETWORK　SYSTEM（不動産流通標準情報システム）です。

全国に大型汎用機（ホストコンピュータ）を設置し、会員不動産業者の端末機（パソコン）と結び、物件の登録検索等をすべてオンラインで迅速に処理しています。

会員はパソコンを使用するIP型会員とマークシートを使用しファクシミリ通信をするF型会員の2種類があります。

土地や中古の住宅を売りたい方や、逆に買いたい方は、通常、不動産業者（宅地建物取引業者）に相手方や物件の検索を依頼します。

これを「媒介」と呼びますが、この検索は従来は、店頭への貼紙、新聞広告、知り合いの業者での情報交換などに頼っていましたが、これでは迅速性に欠け、また一部の人にしか紹介できませんでした。

この欠点を改め、広く迅速に相手方や物件の検索を行うために、平成2年5月からレインズが導入されました。

2007年07月16日

レインズへの購入相談

初めて不動産を購入する場合や、買い替えたい場合、レインズ：REINS会員の不動産会社に希望物件を相談します。

1.価格、場所、広さ、新築・中古など、希望条件と優先順位を明確にしておきます。

2.レインズ：REINS会員の不動産会社だと、豊富な物件情報の中からご希望に見合った物件が、図面も含めてすばやく検索可能です。

3.希望に見合った物件があったら、現地に行き物件の見学をします。

4.気に入った物件が見つかったら、価格、手付け金額、諸経費、残代金支払い方法、引き渡し日などの条件を確かめ、購入申込書に署名押印します。

5.売主との売買条件がまとまれば、宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約書に署名押印します。

これで契約成立です。

2007年07月15日

レインズへの売却相談

現在住んでいる家、またはマンションを売りたい場合、レインズ：REINS 会員の不動産会社に売却について相談します。

売りたい物件を内見してもらい、査定をしてもらいます。

査定は無料のところがほとんどです。

レインズ：REINS会員の不動産会社だと、最新の取引事例をすばやく検索して、適切な査定価格の提示が可能になります。

■物件の査定 1.一般に査定価格は最新の取引事例に基づいて決定されます。

レインズ：REINSの成約事例検索を利用すればすばやい取引価格の算定が可能になります。

宅地建物取引業者（不動産会社）は査定価格を提示するとき、その根拠を明らかにしなければなりません。

2.不動産会社と3種類の媒介契約の中から1つを選び、締結します。

3.依頼した不動産会社から送付されてくる登録証明書にて、レインズ：REINSに登録されたことを確認します。

4.購入希望者が現れ、売却価格、手付け金額、諸経費、残代金支払い、引き渡し日などの条件に納得できたら、売渡し承諾書に署名押印します。

5.宅地建物取引主任者から重要事項の説明を受け、問題がなければ売買契約書に署名押印します。

これで契約成立です。

財団法人東日本不動産流通機構の消費者相談室

レインズ：財団法人東日本不動産流通機構は、北海道、東北6県（青森、岩手、宮城、秋田、山形、福島）、北関東3県（茨城、栃木、群馬）、首都圏1都3県（東京、埼玉、千葉、神奈川）、甲信越3県（山梨、長野、新潟）の東日本地域1都1道15県のエリアにおいて、国土交通大臣によって指定を受けた東日本地域で唯一の公的な不動産情報交換ネットワークとして、不動産流通標準情報システムREINSにより、宅地建物取引業法の規定に基づく専属専任媒介契約物件、専任媒介契約物件をはじめとした各種不動産情報の登録を受け、全業界的な規模でこれを共有しています。

レインズ：財団法人東日本不動産流通機構は、消費者相談室を設置しています。

消費者相談室は、下記の事項について消費者の皆様からのお問い合わせに電話で対応しています。